첫 집 살 때 대출 순서, 계약금·주담대·잔금 전에 확인할 12가지

아파트를 계약하기 전에 계약금 주택담보대출 취득세 잔금과 부대비용을 확인하는 모습

마음에 드는 집을 발견하면 가장 먼저 걱정되는 건 다른 사람이 먼저 계약하지 않을까 하는 부분입니다. 그래서 대출은 나중에 알아보고 우선 계약금부터 보내고 싶어지기 쉽습니다.

그런데 첫 집을 살 때 가장 위험한 순서 중 하나가 집부터 계약하고 대출 가능액을 나중에 확인하는 것입니다. 매매가격만 보고 예상했던 대출이 실제 심사에서는 줄어들 수도 있고, 취득세·중개보수·등기·이사비까지 더하면 필요한 자기자금이 예상보다 커질 수 있습니다.

특히 현재 금융권 주택담보대출은 LTV만으로 한도가 정해지지 않습니다. 소득과 기존 부채를 반영하는 DSR, 스트레스 DSR, 지역과 주택가격, 금융회사와 대출상품에 따라 실제 한도가 달라질 수 있습니다.

따라서 처음 집을 산다면 보유현금 확인 → 부대비용·비상자금 제외 → 기존 부채 점검 → 주담대 가심사 → 계약조건 확인 → 본심사 → 잔금일 대출 실행 순서로 준비하는 편이 안전합니다.

3줄 핵심 요약

첫 집을 살 때는 계약금부터 보내기보다 보유현금·부대비용·비상자금을 계산한 뒤 주택담보대출 가심사를 먼저 받아보는 편이 안전합니다.
대출한도는 집값에 LTV만 곱해서 정해지는 것이 아니라 담보가액·소득·기존부채·DSR·스트레스 DSR·지역·상품조건 등을 함께 반영합니다.
대출 승인 가능성뿐 아니라 잔금일에 실제 대출이 실행되는지까지 확인해야 계약금·중도금·잔금 부족 위험을 줄일 수 있습니다.

📅 2026년 9월 기준 주택담보대출·스트레스 DSR·정책모기지 정보 반영 | ⏱️ 읽는 시간 약 15분 | 👤 추천 대상: 처음 아파트나 주택을 구입하면서 주택담보대출을 이용할 예정인 분

첫 집을 살 때 어떤 순서로 준비해야 할까?
집값 외에 실제 현금은 얼마나 필요할까?
계약금은 꼭 집값의 10%여야 할까?
중도금과 잔금은 어떻게 준비해야 할까?
계약 전에 주담대 가심사를 왜 받아야 할까?
매매가와 담보가액은 왜 다를 수 있을까?
기존 대출과 스트레스 DSR은 한도에 어떤 영향을 줄까?
이직·연봉상승·프리랜서 소득은 어떻게 확인할까?
일반 주담대와 정책모기지는 무엇을 비교할까?
부모님 지원금과 가족 차용금은 어떻게 구분할까?
취득세·중개보수·등기비용은 얼마나 준비해야 할까?
중도상환수수료는 왜 미리 봐야 할까?
대출 심사 중 새 대출·할부가 왜 위험할까?
금리가 올라가도 감당할 수 있는지 어떻게 확인할까?
잔금일과 대출 실행일은 왜 반드시 맞아야 할까?
자주 묻는 질문

1. 첫 집을 살 때 어떤 순서로 준비해야 할까?

첫 집 구매는 마음에 드는 집을 찾는 일과 자금을 준비하는 일을 따로 생각하면 꼬이기 쉽습니다. 실제로는 두 과정을 동시에 맞춰야 합니다.

단계	확인할 내용
집을 찾기 전	보유현금·비상자금·기존대출·월 상환가능액 확인
매물 검토	매매가·시세·권리관계·예상 담보가액 확인
계약 전	주담대 가심사·필요 자기자금·취득 부대비용 확인
계약	계약금·중도금·잔금일·대출 관련 특약 확인
본심사	소득·부채·신용·담보평가·필요서류 심사
잔금 전	승인금액·대출 실행일·부족자금·등기 일정 확인
잔금일	대출 실행·잔금 지급·근저당 및 소유권 이전 절차

핵심은 계약 전에 대출금액을 대략 알고 있는 상태를 만드는 것입니다. 집을 계약한 뒤 금융회사에 처음 상담하면 부족한 잔금을 급하게 신용대출이나 가족자금으로 채워야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

2. 집값 외에 실제 현금은 얼마나 필요할까?

집을 살 때 필요한 현금을 단순히 ‘매매가격 − 주택담보대출’로 계산하면 부족할 수 있습니다.

먼저 현금을 세 덩어리로 나눠보는 편이 좋습니다.

보유현금 − 비상자금 − 취득 부대비용 = 실제 집값에 투입할 수 있는 자기자금

계약금·중도금·잔금 자기자금
취득세 등 취득 관련 세금
부동산 중개보수
소유권이전등기·법무 관련 비용
대출 관련 인지·담보설정 비용 등
이사비와 입주청소
도배·장판·수리·인테리어비
가전·가구 구입비
관리비·공과금 정산
입주 후 생활비와 비상자금

특히 모든 현금을 집값에 넣어버리면 입주 직후 수리비나 예상하지 못한 생활비가 생겼을 때 다시 신용대출을 사용하게 될 수 있습니다.

3. 계약금은 꼭 집값의 10%여야 할까?

주택 매매계약에서 계약금을 매매가격의 약 10%로 정하는 경우가 많지만 법으로 계약금 비율이 반드시 10%라고 정해진 것은 아닙니다. 당사자가 합의해 계약금액을 정할 수 있습니다.

다만 계약금은 단순 예약금으로 가볍게 생각해서는 안 됩니다. 계약이 성립한 뒤에는 계약 해제와 계약금 반환 문제에 민법상 계약금 규정과 실제 계약서 내용이 영향을 미칠 수 있습니다.

특히 주담대를 이용해야 잔금을 치를 수 있다면 계약서 작성 전에 대출이 예상보다 적게 나오는 경우를 어떻게 처리할지 중개사와 계약상대방에게 확인하고 필요한 특약을 검토하는 것이 좋습니다.

‘대출이 안 나오면 계약금이 당연히 반환된다’고 생각해서는 안 됩니다. 실제 반환 여부는 계약문구와 대출 불가 사유, 당사자의 귀책 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.

4. 중도금과 잔금은 어떻게 준비해야 할까?

일반 주택 매매에서는 계약내용에 따라 계약금 이후 중도금이 있을 수도 있고 바로 잔금으로 넘어갈 수도 있습니다.

중요한 것은 각 날짜에 필요한 현금을 미리 나누는 것입니다.

계약금: 보유현금으로 바로 지급할 수 있는지
중도금: 대출 실행 전이라면 별도의 자기자금이 필요한지
잔금: 승인된 주담대와 자기자금으로 정확히 맞출 수 있는지

아파트 분양 중도금대출과 기존주택 매매의 일반 주담대는 구조가 다르므로 ‘중도금도 주담대에서 나오겠지’라고 생각하면 안 됩니다.

5. 계약 전에 주담대 가심사를 왜 받아야 할까?

주택담보대출 한도는 단순히 집값에 LTV 비율을 곱한 금액으로 결정되지 않습니다.

금융회사는 일반적으로 다음 요소를 함께 봅니다.

주택의 담보가치
차주의 연소득
기존 주택담보대출·신용대출·자동차금융 등 부채
DSR·DTI 적용 여부
스트레스 DSR 적용
주택 소재지역
주택보유수와 생애최초 여부
신용상태
대출상품 자체의 한도와 요건

2026년 현재 수도권·규제지역의 주택구입 목적 일반 주담대에는 별도의 여신한도와 LTV·DSR 규제가 함께 적용될 수 있습니다. 수도권·규제지역에서 주택구입 목적으로 금융회사가 취급하는 일반 주담대는 최대 6억 원 한도 규제가 적용되고 있으며, 실제 한도는 이보다 작을 수 있습니다.

생애최초 주택구입자라고 해서 모든 지역·상품에서 동일한 LTV가 적용되는 것도 아닙니다. 현재 수도권·규제지역 생애최초 주택구입 목적 주담대는 일반 금융권 기준 LTV 최대 70%와 전입의무 등 별도 규정을 확인해야 합니다.

따라서 인터넷 계산기로 나온 금액보다 계약 전 금융회사에서 자신의 소득과 부채를 넣어 예상 한도를 확인하는 것이 훨씬 중요합니다.

6. 매매가와 담보가액은 왜 다를 수 있을까?

내가 6억 원에 계약했다고 은행도 반드시 그 주택을 6억 원으로 평가하는 것은 아닙니다.

금융회사와 상품은 시세, 감정가격 등 정해진 담보가치 산정기준을 사용합니다. 거래가가 주변 시세보다 높거나 시세자료가 충분하지 않은 주택이라면 예상한 담보가격과 차이가 생길 수 있습니다.

실제 대출한도 = 담보가치에 따른 한도, LTV·DSR 등 규제, 상품별 최대한도 가운데 적용 가능한 범위에서 결정

따라서 계약 전에 해당 주소와 매매가격을 금융회사에 알려 예상 담보가액과 가능한 대출범위를 함께 확인하는 편이 좋습니다.

7. 기존 대출과 스트레스 DSR은 한도에 어떤 영향을 줄까?

DSR은 차주의 연소득에 비해 전체 금융부채에서 매년 갚아야 할 원리금이 얼마나 되는지를 보는 상환능력 지표입니다.

그래서 주택담보대출만 보는 것이 아니라 신용대출·카드론·자동차 관련 대출 등 다른 부채가 주담대 가능금액에 영향을 줄 수 있습니다.

현재는 3단계 스트레스 DSR이 시행되고 있습니다. 실제 대출금리에 일정한 스트레스 금리를 더해 금리가 앞으로 올라갈 가능성까지 반영해 대출한도를 계산하는 방식입니다.

2026년 하반기에는 수도권·규제지역 주담대에 스트레스 금리 하한 3.0%가 적용되고, 수도권·규제지역 외 주담대에는 일정 기간 완화된 적용방식이 유지되고 있습니다. 변동형·혼합형·주기형처럼 금리구조에 따라서도 실제 반영비율이 달라집니다.

따라서 같은 연소득과 같은 집을 사더라도 변동형인지 장기 고정형인지, 기존 대출이 얼마나 있는지에 따라 예상 한도가 달라질 수 있습니다.

마이너스통장은 없애면 무조건 유리할까?

기존 부채를 줄이면 DSR 측면에서는 도움이 될 수 있습니다. 하지만 상환에 현금을 너무 많이 쓰면 계약금과 잔금 자기자금이 부족해질 수 있습니다.

따라서 기존 대출을 갚기 전에는 금융회사에 “이 부채를 상환하면 주담대 한도가 어느 정도 달라지는지”를 먼저 확인한 뒤 현금흐름과 비교하는 편이 좋습니다.

8. 이직·연봉상승·프리랜서 소득은 어떻게 확인할까?

대출심사에서는 내가 현재 받고 있다고 생각하는 월급과 금융회사가 공식적으로 인정하는 연소득이 다를 수 있습니다.

특히 다음 상황은 미리 확인하는 것이 좋습니다.

최근 이직해 근무기간이 짧은 경우
최근 연봉이 크게 오른 경우
성과급 비중이 큰 경우
사업자·프리랜서 소득이 있는 경우
연금·임대 등 여러 종류의 소득이 있는 경우
배우자 소득을 함께 활용하려는 경우

금융회사와 상품에 따라 원천징수영수증, 소득금액증명, 건강보험료·국민연금 납부자료 등 인정자료가 달라질 수 있습니다.

상담할 때는 단순히 “연봉이 얼마입니다”보다 “제 경우 인정소득을 어떤 서류로 산정하는지”를 확인하는 편이 정확합니다.

9. 일반 주담대와 정책모기지는 무엇을 비교할까?

첫 집 구매자라면 시중은행 주담대만 보는 것보다 보금자리론·디딤돌대출 등 정책모기지 대상 여부도 함께 확인해볼 수 있습니다.

보금자리론 예시

현재 일반 보금자리론은 기본적으로 6억 원 이하 주택, 부부합산 연소득 7천만 원 이하 등 상품요건을 두고 있으며 LTV 최대 70%, DTI 최대 60% 범위에서 심사합니다.

일반 한도는 최대 3억6,000만 원이며 생애최초는 상품기준상 최대 4억2,000만 원까지 안내되고 있습니다. 다만 수도권·규제지역 등 별도 대출규제가 적용되는 경우 실제 가능금액과 전입조건을 추가로 확인해야 합니다.

일반 금융회사 주담대 비교항목

최종 적용금리
고정·주기형·혼합형·변동형 여부
우대금리 유지조건
대출기간
원리금균등·원금균등 등 상환방식
월 상환액
중도상환수수료
대출 실행에 필요한 기간

한도가 조금 더 나온다는 이유만으로 금융회사를 정하기보다 실제로 수십 년간 갚을 조건을 비교해야 합니다.

10. 부모님 지원금과 가족 차용금은 어떻게 구분할까?

첫 집을 살 때 부모나 가족에게 자금을 지원받는 경우가 적지 않습니다. 이때 중요한 것은 돈을 받은 사실보다 증여인지 실제로 갚을 차용인지입니다.

증여라면 증여재산공제와 증여세 신고 여부를 확인해야 하고, 실제 차용이라면 단순히 차용증 한 장만 작성해두는 것으로 끝내기보다 금전대차의 실질을 보여주는 자료를 관리하는 편이 좋습니다.

가족에게 실제로 빌리는 경우 확인할 것

차용금액과 지급일
상환기한
이자 조건
원금 상환방식
계좌이체 내역
실제 약정에 따른 원금·이자 상환기록

주택 구입자금은 나중에 자금출처 확인이 필요할 수 있으므로 계약 직전에 급하게 돈을 이동하기보다 자금 성격을 미리 정리해두는 편이 좋습니다.

11. 취득세·중개보수·등기비용은 얼마나 준비해야 할까?

집값 외 비용은 매매가격과 주택 수, 지역, 매수인의 조건 등에 따라 달라지므로 계약 전 별도로 계산해야 합니다.

비용	확인할 내용
취득세 등	주택가격·주택 수·감면 대상 여부
중개보수	거래금액별 법정 상한요율과 협의금액
등기비용	등록 관련 비용·증지·채권 등
법무사 비용	대행 여부와 업무범위
대출 관련 비용	인지비용·근저당 설정 관련 비용 등
입주비용	이사·수리·가전·관리비 정산

현재 생애최초로 12억 원 이하 주택을 유상 취득하는 경우 일정 요건을 충족하면 취득세 감면제도를 확인할 수 있으며 현행 감면한도는 최대 200만 원입니다.

2026년 8월 발표된 지방세제 개편안에는 40세 미만 청년의 생애최초 주택 취득세 감면한도를 확대하는 내용 등이 포함됐지만, 개편안 발표 자체가 곧바로 현재 적용 법률을 의미하는 것은 아닙니다. 실제 취득일에는 개정법 시행 여부와 적용조건을 다시 확인해야 합니다.

12. 중도상환수수료는 왜 미리 봐야 할까?

주담대를 받은 뒤 몇 년 안에 목돈으로 일부 상환하거나 더 낮은 금리 상품으로 갈아탈 가능성이 있다면 중도상환수수료가 실제 비용이 될 수 있습니다.

최근에는 금융회사가 실제 발생하는 비용 범위 안에서 중도상환수수료를 산정하도록 제도가 개편됐지만 실제 수수료율은 금융회사와 상품, 상환시점에 따라 다릅니다.

대출금리만 비교하지 말고 다음 항목도 함께 보세요.

중도상환수수료율
부과기간
매년 수수료 없이 상환 가능한 비율이 있는지
대환 시 예상 비용

13. 대출 심사 중 새 대출·할부가 왜 위험할까?

가심사를 받았다고 실제 실행금액이 확정되는 것은 아닙니다. 본심사와 대출 실행 전까지 금융회사는 신용과 부채상태를 다시 확인할 수 있습니다.

따라서 가심사 이후 다음과 같은 거래가 생기면 예상 대출한도가 달라질 수 있습니다.

새 신용대출
카드론
마이너스통장 신규·증액
자동차 금융
다른 고액 대출이나 보증채무

잔금이 얼마 남지 않은 시기에 자동차를 할부로 구입하거나 신용대출을 받아 가구를 사는 계획이 있다면 주담대 담당자에게 먼저 영향을 확인하는 편이 좋습니다.

14. 금리가 올라가도 감당할 수 있는지 어떻게 확인할까?

금융회사가 빌려줄 수 있다고 판단한 금액과 우리 가정이 편하게 상환할 수 있는 금액은 다를 수 있습니다.

계약 전에 적어도 세 가지 금리 상황에서 월 원리금을 계산해보는 방법이 실용적입니다.

현재 예상금리
현재 예상금리 + 1%p
현재 예상금리 + 2%p

이것은 법정 대출심사기준이 아니라 개인적인 자금계획을 위한 스트레스 테스트입니다.

월 원리금을 내고도 식비·교육비·보험료·차량비·저축·비상지출을 감당할 수 있는지를 함께 보는 것이 좋습니다.

15. 잔금일과 대출 실행일은 왜 반드시 맞아야 할까?

주택구입에서 마지막으로 놓치기 쉬운 부분이 대출 실행일입니다.

금융회사 상담에서 “이 정도는 가능해 보입니다”라는 말을 들은 것과 대출승인이 끝나 잔금일에 실제 돈이 실행되는 것은 전혀 다른 단계입니다.

대출신청
소득·부채·신용 심사
담보주택 평가
최종 승인
근저당 설정 등 실행 준비
잔금일 대출 실행

잔금일이 촉박하거나 연휴·월말 등이 겹치면 서류와 등기업무 일정까지 고려해야 합니다. 계약하기 전 금융회사에 예상 신청시점과 최소한 어느 정도 전에 본심사를 시작해야 하는지 확인하는 편이 안전합니다.

16. 자주 묻는 질문

Q. 처음 집을 살 때 주담대 상담은 계약 전에 받아야 하나요?

A. 가능하면 계약 전에 자신의 소득·부채와 구입하려는 주택가격을 기준으로 예상한도를 확인하는 것이 좋습니다. 가심사가 최종승인을 보장하는 것은 아니지만 자금 부족 위험을 줄이는 데 도움이 됩니다.

Q. 집값 5억 원이면 LTV 70%로 3억5,000만 원을 무조건 빌릴 수 있나요?

A. 아닙니다. LTV는 한도 기준 중 하나일 뿐이며 실제 대출은 담보가액, 소득, 기존부채, DSR·스트레스 DSR, 지역과 상품별 최대한도 등을 함께 반영해 결정합니다.

Q. 생애최초면 주담대 LTV가 무조건 80%인가요?

A. 아닙니다. 2026년 현재 수도권·규제지역의 생애최초 일반 주택구입 목적 주담대는 LTV 최대 70% 규정과 전입의무 등을 확인해야 합니다. 지방 비규제지역과 정책모기지는 별도 기준이 적용될 수 있습니다.

Q. 수도권에서 주담대를 6억 원까지 무조건 받을 수 있나요?

A. 아닙니다. 수도권·규제지역 주택구입 목적 일반 주담대의 6억 원은 최대 여신한도이며 실제 가능금액은 LTV·DSR·담보가액과 차주의 소득·부채 등에 따라 더 적을 수 있습니다.

Q. 계약금은 반드시 집값의 10%인가요?

A. 아닙니다. 실무에서 10%를 정하는 사례가 많지만 계약 당사자 간 합의로 금액을 정할 수 있습니다.

Q. 대출이 예상보다 적게 나오면 계약금을 돌려받을 수 있나요?

A. 대출 부족만으로 자동 반환된다고 볼 수 없습니다. 계약서와 특약, 대출불가 사유, 계약진행 상황에 따라 달라질 수 있으므로 대출이 필요한 거래라면 계약 전에 관련 특약을 신중하게 검토해야 합니다.

Q. 마이너스통장을 갚으면 주담대 한도가 늘어나나요?

A. 기존 부채가 줄면 상환능력 심사에는 도움이 될 수 있지만 실제 한도 증가폭은 개인별로 다릅니다. 갚기 전에 금융회사에서 예상 한도 변화를 확인하는 편이 좋습니다.

Q. 자동차 할부도 주담대 심사에 영향을 줄 수 있나요?

A. 자동차 관련 금융이 대출로 잡히는 경우 전체 부채와 원리금 상환부담에 영향을 줄 수 있습니다. 주담대 심사와 실행 사이에 새로 이용한다면 반드시 담당 금융회사에 확인하세요.

Q. 부모님에게 집 살 돈을 빌리면 차용증만 작성하면 되나요?

A. 차용증만으로 모든 세무상 판단이 끝나는 것은 아닙니다. 실제 이체와 약정된 이자·원금 상환 등 거래의 실질도 함께 확인될 수 있으므로 금액이 크다면 세무전문가와 미리 확인하는 편이 좋습니다.

Q. 생애최초 취득세 감면은 얼마인가요?

A. 현재 12억 원 이하 주택을 생애최초로 유상 취득하면서 요건을 충족하면 취득세를 최대 200만 원까지 감면받을 수 있는 제도가 운영되고 있습니다. 2026년에 추가 감면 확대 개편안이 발표됐지만 실제 취득일에는 개정법 시행 여부를 확인해야 합니다.

Q. 대출 가심사를 받았으면 잔금날 대출은 확정인가요?

A. 아닙니다. 가심사는 예상 가능성을 보는 단계이고 실제 실행 전에는 소득·신용·부채·담보와 서류를 다시 심사합니다. 최종 승인과 실행일을 별도로 확인해야 합니다.

핵심 내용 정리

집부터 계약하기보다 자기자금과 주담대 가능범위를 먼저 확인하는 것이 안전합니다.
보유현금에서 취득 부대비용과 비상자금을 먼저 제외한 뒤 실제 집값에 투입할 금액을 계산합니다.
주담대 한도는 LTV뿐 아니라 담보가액·소득·기존부채·DSR·스트레스 DSR의 영향을 받습니다.
수도권·규제지역에는 주택구입 목적 주담대 최대한도와 생애최초 LTV·전입의무 등 별도 규정이 적용될 수 있습니다.
가심사는 최종승인이 아니므로 본심사와 잔금일 실행 가능 여부를 별도로 확인합니다.
이직·프리랜서·사업자는 금융회사가 인정하는 소득증빙 방식을 미리 확인하는 것이 좋습니다.
부모자금은 증여와 차용을 구분하고 계좌이체와 실제 상환기록을 관리합니다.
취득세·중개보수·등기·이사·수리비까지 집값과 별도로 준비합니다.
대출 심사 중 새로운 카드론·신용대출·자동차 금융은 실제 한도에 영향을 줄 수 있습니다.
계약 전에 잔금일과 주담대 실제 실행일이 맞는지 확인하는 것이 중요합니다.

첫 집을 준비할 때 가장 중요한 질문은 “은행에서 최대 얼마까지 빌릴 수 있을까?” 하나가 아닙니다. 내 현금과 대출로 계약금부터 잔금일까지 모두 맞출 수 있는지, 대출을 받은 이후에도 매달 원리금을 무리 없이 감당할 수 있는지까지 계산해야 실제 내 집 마련 계획이 완성됩니다.

주의사항 및 안내

이 글은 2026년 9월 기준 금융위원회·한국주택금융공사·행정안전부 등 현재 공식 안내를 바탕으로 첫 주택구입 자금계획을 설명한 일반적인 정보입니다. LTV·DTI·DSR·스트레스 DSR, 지역별 주담대 한도와 전입의무, 정책모기지 요건은 금융정책과 시장상황에 따라 변경될 수 있습니다.

특히 2026년 발표된 세제·금융정책 개편안 중에는 발표 또는 입법예고 단계의 내용이 포함될 수 있습니다. 개편안 발표와 실제 법률·규정 시행은 구분해야 하므로 계약일·대출 신청일·주택 취득일에 적용되는 최종 규정을 다시 확인하시기 바랍니다.

대출 가능금액과 취득세, 가족 간 자금거래의 증여세, 계약금 반환과 특약 문제는 개인의 소득·부채·주택·계약내용에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 실제 계약금을 지급하기 전에는 대출 금융회사에서 예상 한도와 잔금일 실행 가능성을 확인하고, 금액이 크거나 계약조건·가족자금 구조가 복잡하다면 세무·법률 전문가에게 개별 확인하는 것이 좋습니다.

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